Foto_3

FAQ - Veelgevraagd

Je hoeft geen vast contract te hebben voor je financiering, maar een intentieverklaring van je werkgever dat je een vast contract gaat krijgen is wenselijk. Als je dat niet kunt krijgen, gaat de bank kijken naar je inkomen in de afgelopen 3 jaar. Je wordt dan beoordeeld als flexwerker en dat heeft invloed op wat je maximaal kunt lenen (in negatieve zin). 

Wat je bij de bank maximaal kunt lenen (financieringscapaciteit) is leidend, niet je bruto maandinkomen. Je moet een maximaal-te-lenenverklaring laten uitrekenen met een toetsrente van 4%. Dat lijkt oneerlijk, omdat de actuele rentestand veel lager is, maar het is niet zomaar. De rente voor een Starterslening ligt altijd al hoger dan voor een normale hypotheek. De 4% toetsrente wordt toegepast om starters te beschermen, zodat je bij rentestijgingen later niet alsnog uitvalt. Je sluit je hypotheek immers pas over een aantal maanden af. In het algemeen gaan we ervanuit dat je met een maandinkomen van circa € 2.300 een bedrag van 120.000 kunt lenen, het minimale bedrag dat nodig is om voor een IbbA Start-huis in aanmerking te komen. Maar je financieringscapaciteit is doorslaggevend.

Je kunt met IbbA een rijtjeshuis bouwen. Het wordt een huis met twee woonlagen (IbbA Start huis) of een huis met 2,5 woonlagen (IbbA Extra huis). De breedte varieert: 4,80 of 5,40 meter, net als de lengte van een IbbA-huis: 10,10 of 11,10 meter. Meestal hebben IbbA-huizen alleen een achtertuin. De berging is meestal een buitenberging. Het huis heeft een badkamer en toilet, maar geen keuken. Voor de keuken is een reservepost opgenomen in de begroting. 

Een schuin of plat dak, wel of niet een dakterras, welk ontwerp; dat kies je zelf op basis van je budget. Soms schrijft het kavelpaspoort (de geldende bouwregels voor 1 kavel) een schuin dak voor.

Je mag bij SVn met de starterslening gewoonlijk zelf kiezen hoe lang je wilt financieren met een minimum van 10 jaar maar… de SVn toetst op 10 jaar. Als je kunt aantonen dat je bij 15, 20 of 30 jaar meer kunt lenen t.o.v. van 10 jaar, is dat toegestaan.

IbbA veronderstelt dat deelnemers niet veel eigen geld hebben. Ze hebben tijdens de planontwikkeling € 4.500 tot € 5.500 nodig voor de financieringskosten. En bij oplevering is eigen geld nodig voor in elk geval de stoffering, vloerbedekking, tuinaanleg en vaak ook voor een luxere keuken. Dus alleen als je bij een langere looptijd meer kunt lenen vindt IbbA dat gewenst. Met eigen geld een lagere financiering voor een langere looptijd vindt IbbA ongewenst. Daarom stelt IbbA 10 jaar als vaste termijn, tenzij je aantoont bij een langere termijn meer te kunnen lenen.

Een rijtjeshuis met 2 woonlagen (IbbA Start huis) of 2,5 woonlagen (IbbA Extra huis).

Op de IbbA-Bouwbeurs van 23 april worden de bouwplannen gepresenteerd. De bouwplannen zijn allemaal geschikt om op de IbbA-kavels te worden gerealiseerd.

De Nationale Hypotheek Garantie wordt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen verstrekt en staat voor de garantie die je kunt krijgen als je een financiële lening afsluit wanneer je een woning koopt. Het Waarborgfonds staat garant voor de terugbetaling van je hypotheek aan de geldverstrekker. Kijk voor meer informatie over de door NHG gehanteerde normen op www.nhg.nl

Bij IbbA Start huis

Als je een huis koopt dan sluit je een hypotheek af. Het moment dat je feitelijk aan de bank moet gaan betalen, is vanaf het moment dat je naar de notaris gaat (=transportdatum). Op dat moment krijg je de kavel in eigendom, wat betaald wordt uit je hypotheek. Dan gaat ook de renteteller lopen, maar het betekent tegenwoordig ook dat je moet beginnen met betalen van aflossing! Het zou dus kunnen dat je tijdens een korte periode niet alleen huur moet betalen voor het huis waar je al woont, maar ook al betaalt voor je hypotheek. Informeer bij je bank hoe dat in jouw geval werkt.

Als je bij de notaris bent geweest kan de bouw starten. De kosten voor de bouw betaal je uit de hypotheek. Het hypotheekbedrag staat in depot (soort ‘potje’) bij de bank. Daaruit worden de diverse rekeningen betaald, zoals de grond en de rekeningen per fase in de bouw(termijnen). Tot het moment van transport ben je bezig het plan te ontwikkelen. Er worden dan wel kosten gemaakt door de bouwbegeleider (hij adviseert jou) en de bouwer (werkt het plan uit, betaalt leges). De kosten van de bouwbegeleider betaal je zelf en kun je voor een groot deel betalen uit de € 2.000 subsidie die je krijgt. De kosten voor de bouwer betaal je pas ná transport.

LET OP
Als je onverhoopt moet afhaken doordat je financiering niet rond komt, dan zijn de gemaakte kosten van de bouwbegeleider en bouwer voor het ontwikkelen van het plan, de kosten die je moet betalen. Je kunt proberen om je plan dan voor de gemaakte kosten over te dragen aan een opvolger. We proberen je daarbij te helpen, maar jij bent verantwoordelijk voor het risico. Je bent in dat geval altijd het inschrijfgeld kwijt/verschuldigd.

 

Als er schulden en kredietverplichtingen zijn kom je in principe niet in aanmerking voor de IbbA-regeling. De hypotheekverstrekker moet voor het verkrijgen van de Nationale Hypotheek Garantie de BKR-registratie opvragen. Daaruit moet blijken dat er geen sprake is van schulden. De Nationale Hypotheek Garantie is voorwaarde voor deelname aan IbbA.

Om wel in aanmerking te komen, moet je eerst aantonen dat je deze schulden hebt afgelost, dan wel zult aflossen binnen 6 maanden. Je kunt daarvoor een afspraak maken met je bank en het resultaat met een verklaring overleggen. Bij bepaalde BKR-registraties verbonden aan je betaalgedrag in het verleden kom je niet in aanmerking voor een hypotheek met NHG-garantie en voor de IbbA-regeling. Kijk voor meer informatie op website www.bkr.nl.

Je kunt terecht bij de Kavelwinkel van de gemeente Almere, kijk onder Contact.

ZZP-ers en flexwerkers kunnen onder bepaalde voorwaarden ook inschrijven, daarvoor zijn gewoonlijk de jaarstukken over 3 voorgaande jaren (2013, 2014, 2015) van betekenis voor de financieringscapaciteit. We adviseren je om een hypotheekadviseur te raadplegen om je persoonlijke situatie in relatie tot de eisen van de Nationale Hypotheek Garantie te beoordelen. 

Ja, zie de voorwaarden van je hypotheek.

Ja. Neem contact op met de Kavelwinkel voor de voorwaarden.

Nee. De bouwer/aannemer bouwt de woning. Wel mag je de keuken zelf plaatsen, die wordt niet door de bouwer geleverd.

Ja, voor alle IbbA-varianten (IbbA Start huis of IbbA Extra huis) geldt een subsidie van € 2.000. 

De SNS Bank Almere, ABN-AMRO Almere, de Rabobank Almere, Huis & Hypotheek Almere Stad, Hypotheek Visie Almere en Baar Advies Bussum verstrekken hypotheken voor IbbA in combinatie met de IbbA-Starterslening. Zie de pagina Banken en financiële tussenpersonen voor de contactinformatie.

Het inschrijfgeld voor IbbA bedraagt € 500 en dien je te betalen binnen 3 dagen na goedkeuring van je inschrijving. Het inschrijfgeld is een vooruitbetaling, dit bedrag wordt bij de notaris met de koopsom verrekend. Alleen als je niet wordt toegelaten tot de regeling krijg je het inschrijfgeld teruggestort. In alle andere gevallen krijg je € 350 terug. Je krijgt het inschrijfgeld NIET terug, als je na koop van de kavel door omstandigheden zoals ontslag of op grond van persoonlijke keuzes, uiteindelijk niet overgaat tot het realiseren van de woning.

Als je zelfstandig een IbbA-kavel koopt, wordt alleen jouw inkomen getoetst. Als je in een later stadium gaat samenwonen, dan hangt het ervan af of je elkaars fiscaal partner wordt. Bij trouwen ben je automatisch elkaars fiscale partner. Als je kiest om elkaars fiscaal partner te zijn, worden jullie inkomens bij elkaar opgeteld. Bij het eerstvolgende toetsingsmoment van de IbbA-starterslening wordt dan gekeken naar jullie verzamelinkomen. Omdat je inkomen is gestegen kun je meer betalen en ga je rente en aflossing betalen over de starterslening voor het bedrag dat jullie kunnen. Dat is geen bedrag ineens maar een maandelijkse hypotheektermijn. Een toekomstige partner kan zich voor het grondtransport altijd inkopen. Na transport kan dat ook, maar raadpleeg dan de bank.

De basis voor deelname aan de IbbA-regeling is je financieringscapaciteit. Die wordt gebaseerd op je inkomen, niet op de inbreng van je eigen geld. Wel geldt voor de IbbA-Starterlening dat je eigen geld boven het door de belastingdienst vastgestelde heffingsvrij vermogen (in 2016 € 25.000) gebruikt om je woning te betalen. Dit bedrag kun je dus niet meegefinancierd krijgen bij  de starterslening.

Bij de oplevering van de woning krijg je nog te maken met tal van kosten: afwerking en inrichting, tuinaanleg, extra’s in de keuken. Wij raden je aan om hier wat voor te sparen.

In dit geval geldt hetzelfde als bij de aankoop van een 'gewone' woning. Wanneer je wordt ontslagen en de hypotheek niet meer kunt betalen, dan moet je afspraken maken met je financier. IbbA verplicht je in ieder geval niet om de IbbA-starterslening terug te betalen, omdat je inkomen is gedaald (niet gestegen). Bij diverse hypotheekarrangementen zijn verzekeringen mogelijk die de financiële gevolgen van werkloosheid of arbeidsongeschiktheid voor enige tijd beperken.

Het aflossen van de IbbA-Starterslening begint na drie jaar, dat is het eerste toetsmoment. Als je inkomen is gestegen vervalt je vrijstelling van rente en aflossing en ga je rente en aflossing betalen over de starterslening, voor het bedrag dat je kunt. Dat is geen bedrag ineens maar een maandelijkse hypotheektermijn. In de afspraken bij de notaris wordt nu al vastgelegd wat het maximale maandbedrag is dat je straks moet betalen voor de starterslening. We gaan er vanuit dat je na drie jaar de volledige lasten kunt betalen dus vervalt de rentekorting. Je kunt hertoetsing aanvragen om aan te tonen dat je inkomen nog niet toereikend is. Dat kan na het 3e, 6e, 10e en 15e jaar. De nieuwe rentekorting wordt bepaald op basis van je dan geldende inkomen.


Als je zelf ineens veel geld hebt door bijvoorbeeld een erfenis, kun je dat gebruiken om je eerste hypotheek of de starterslening voor een deel af te lossen. Je merkt dat direct in lagere maandlasten.

Ja. Elke deelnemer dient ten minste 70% van de verkrijgingskosten zelf met een hypotheek te financieren. Deze 70% is de minimumeis en daarvoor moet de cliënt volgens NHG-normen een lening kunnen verkrijgen en straks aangaan. Voor een IbbA-huis bedraagt het minimaal zelf te financieren bedrag € 120.000. Elke deelnemer dient daarbij maximaal te lenen wat hij kan volgens deze NHG-normen.
Het is wel toegestaan om het zelf gefinancierde deel met eigen middelen te verhogen tot bijvoorbeeld 75% waarmee de starterslening wordt verminderd tot 25%.

A) Als je een IbbA-regeling hebt met erfpacht en tranches, lees dan het document 'De oude IbbA-regeling 1.0 (erfpacht en tranches)'.

B) Je kunt je IbbA-starterslening volledig aflossen. Dan is het mogelijk om je eerste hypotheek te verhogen met het bedrag van de starterslening. Je kunt hiermee rentevoordeel genieten (bij de huidige lage hypotheekrente). Raadpleeg voor deze situatie je hypotheekadviseur.